Jak dobrze wynająć mieszkanie? Cz. 8 - Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Umowa najmu to podstawowy dokument między stronami najmu. Niezależnie więc czy jesteś właścicielem mieszkania czy potencjalnym najemcą, warto abyś zapoznał się z poniższym artykułem. Pamiętaj, lepiej zapobiegać niż być leczyć.

Warto poruszyć jeszcze fakt, iż umowę pisze się na złe czasy. Dopóki wszystko jest dobrze, strony rzadko zaglądają do tego dokumentu. Należy jednak pamiętać, że to w niej są zapisane zasady współpracy między stronami. 

I jeszcze kwestia wielkości umowy, np. ze względu na potrzebę bezpieczeństwa właściciela nieruchomości. W Polsce to zazwyczaj on prezentuje dokument. Z jednej strony umowa może być bardzo obfita, w różnego rodzaju zapisy zabezpieczające mieszkanie i ogólnie pojęty interes właściciela. Z drugiej należy jednak pamiętać, że zapisy te nie mogą stać w sprzeczności z prawem oraz o tym aby najemca ją podpisujący nie miał poczucia, że stąpa po polu minowym. Pamiętaj, że sama wielkość umowy, liczba klazul, zakazów i kar może owszem zwiększyć właścicielu Twoje bezpieczństwo ale może też utrudnić Ci wynajem nieruchomości, odstraszając potencjalnego najemcę.

Czytelniku pragniemy Cię również poinformować, że artykuł nie jest poradą prawną. Jest artykułem wskazującym na elementy jakie wg. nas powinny zostać zawarte w umowie najmu między stronami. Wymienione elementy nie stanowią katalogu zamkniętego. 

• To wszystko sprawia, że najlepiej umowę najmu przygotować z profesjonalistą.

Nim jednak zgłosisz się do prawnika, warto uświadomić sobie co i dlaczego chcesz, aby znalazło się w umowie. Odpowiedz sobie również, na pytanie co chcesz zabezpieczyć niniejszą umową.

Najem lokalu mieszkalnego jest regulowany poprzez kodeks cywilny oraz ustawę o ochronie praw lokatorów.

Dokumenty związane z umową najmu - wynajmem nieruchomości

• Umowa lokalu powinna być sporządzona na piśmie w 2 egzemplarzach, czytelnie podpisanych przez strony
• Protokół zdawczo - odbiorczy
• Ubezpieczenie OC - nieobligatoryjne
• Świadectwo charakterystyki energetycznej - obowiązkowe przy wynajmie od 28 kwietnia 2023

Co powinna zawierać umowa najmu?

• Data i miejsce podpisania umowy
• Oznaczenie stron umowy - precyzyjne określnie stron, wraz z ich dokładnymi danymi identyfikacyjnymi. Odpowiednio imię, nazwisko, pesel, adres zameldowania, oraz serię i numer dowodu osobistego dla osoby fizycznej oraz w przypadku podmiotu prawnego nazwa firmy, adres siedziby, nip, krs i regon. Tutaj warto również pamiętać o danych kontaktowych - telefon, mail.
• Przedmiot umowy - określnie co w chodzi zakres umowy najmu. Mieszkanie, dom, garaż czy po prostu część nieruchomości. Identyfikacja powinna być jasna jak i zawierać adres nieruchomości, liczbę pomieszczeń, metraż, opis wyposażenia lokalu, stan techniczny lokalnu (można podać termin ostatniego remontu - np. świeżo po remoncie, remontowane przed najemcą - remontowane i data). Informacje o zasadach użytkowania dodatkowych pomieszczeń takich jak garaż, komórka lokatorska czy części wspólne nieruchomości jeśli występują.
• Oświadczenie wynajmującego o prawie do dysponowania nieruchomością - czy to z powodu prawa właności czy innego tytułu pozwalającego na podpisanie takiej umowy.
• Zobowiązanie wynajmującego - zapis stwierdzający, że wynajmowany lokal spełnia kryteria ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc nieruchomość ma podłączone media oraz sprawne instalacje i jest gotowy do wynajmu.
• Zobowiązanie najemcy - do zapłaty czynszu za wynajmowany lokal oraz (warto podkreślić) do utrzymania lokalu w należytym porządku, stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym. Inne ważne z perspektywy stron zobowiązania również mogą znaleźć się w tym punkcie pod warunkiem, zgodności z obowiązującymi przepisami.
• Opłaty - dokładne określenie terminu płatności czynszu, jego wartość oraz wysokość innych opłat związanych z wynajmowanym mieszkaniem (woda, gaz, prąd). W umowie należy określić za jakie media płaci najemca. Należy również wskazać sposob płatności oraz, jeśłi dotyczy, numer konta.
• Okres rozliczeniowy - tutaj należy wyraźnie określić czy czynsz rozliczany jest w ujęciu miesięcznym, kwartalnym czy innym. Ważne aby być świadomym konsekwencji tej decyzji. Szczególnie jest to istotne w przypadku analizy ryzyka, wynikającej z braku wpłat czemu poświęcimy inny artykuł. 
• Kaucja - punkt ten powinien zawierać informacje co do jej wysokości oraz terminu wpłaty. Powinno być również jasne w przypadku jakich zobowiązań najemcy, kaucja nie będzie zwracana lub z jakich powodów będzie potrącana. Więcej o kaucji można dowiedzieć się z innego naszego artykułu na blogu pt. "Kaucja w najmie. Jak to działa?"
• Czas trwania umowy - w przypadku umowy na czas określony należy wskazać datę jej rozpoczęcia oraz zakończenia. W przypadku umowy na czas nieokreślony należy wskazać moment wejścia jej w życie. Jej zakończenie zależy od okresu wypowiedzenia.
• Okres i sposób wypowiedzenia - jeżeli strony nie zapiszą w umowie inaczej, okres wypowiedzenia reguluje Kodeks Cywilny w art. 673. Cytując "§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód."

Umowa najmu okazjonalnego

W przypadku umowy najmu warto poruszyć temat umowy najmu okazjonalnego. 

Wspomniana umowa różni się kilkoma rzeczami z których najważniejsze z nich to:

• umowa podpisywana jest u notariusza w formie aktu notarialnego
• a najemca zobowiązuje się w przypadku konieczności poddać eksmisji na mocy art. 777 kpc do wskazanego przez siebie w umowie lokalu zastępczego
• umowę należy zgłosić do urzędu skarbowego

Więcj o tej umowie możesz przeczytać na naszym blogu w artykule pod tytułem - "Najem okazjonalny - czy warto?"

Umowa najmu lokalu meszkalnego - wzór

Gotowy wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego, niewątpliwie przyśpiesza temat wynajmu nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że nie jest to rozwiązanie dla wszystkich i tak jak pisaliśmy wcześniej - do umowy najmu należy podejść indywidualnie. Właśnie ze względu na specyfikę naszej własnej sytuacji i potrzeb. Ponad to gotowa umowa najmu ma swoje wady i zalety. 

Zalety gotowej umowy najmu:

• łatwość w dostępie
• przyśpiesza proces wynajmu i formalności z nim związanych
• niska cena
• zaufanie stron do neutralnego dokumentu - pozbawionego ingerencji jednej strony w celu zabezpieczenia swojego interesu

Wady gotowej umowy najmu:

• nie uwzględnia indywidualnych okoliczności najmu
• ryzyko wysokich w skutkach kosztow z powodu pierwszej wady

Co warto określić dodatkowo w umowie najmu:

• stosunek do zwierząt w mieszkaniu
• stosunek do palenia papierosów w mieszkaniu
• warto podkreślić obowiązki najemcy co do sposobu dbania o mieszkanie np. wietrzenia 
• możliwość podnajęcia mieszkanie osobie trzeciej
• kto płaci i za jakie zniszczenia, remonty
• w jakim stanie najemca oddaje mieszkanie
• odsetki w przypadku opóźnienia we wpłacie czynszu - dopuszczalne w przedziale - od odsetek ustawowych do max 2 krotności odsetek ustawowych w ujęciu rocznym
• kto ponosi koszty przedsądowego wezwania do zapłaty 
• konieczność uzgodnienia zmian w mieszkaniu - czy to dotyczące remontu czy mebli
• możliwość podwyższenia czynszu

Pamiętaj wszelkie zmiany w umowie najmu wymagają aneksu do umowy. O tym napiszemy w innym artykule.

Śledź naszego bloga, aby dowiedzieć się więcej na temat:

• aneksu do umowy najmu
• przedłużenia umowy najmu
• wypowiedzenia umowy najmu
• czy można zerwać umowę najmu?
• wypowiedzenia umowy najmu

Mamy nadzieję, że ten i inny artykuł pomożę Ci drogi czytelniku zwiększyć bezpieczeństwo swoje i innych uczestników rynku najmu w Polsce.